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Réforme des lois sur les condominiums de l'Ontario

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Réforme des lois sur les condominiums de l'Ontario

La nécessité d’une réforme

La taille et la complexité du marché du logement de l'Ontario ont changé radicalement depuis que la Loi sur les condominiums a été adoptée en 1998.

Aujourd'hui, l'Ontario compte environ 700 000 unités de condos et 10 000 sociétés condominiales. Presque 1,3 million d'Ontariens vivent en condo et plus de la moitié des nouvelles résidences en construction dans la province sont des condos.

En raison de la grande croissance et des changements dans le secteur des condos, le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs a examiné la Loi de 1998 sur les condominiums à l'aide d'un processus innovant et collaboratif de participation publique, avec plus de 2200 commentaires de copropriétaires, de développeurs, de gestionnaires et de spécialistes de l'industrie.

L'examen a clairement révélé que l'Ontario nécessite :

  • de nouvelles lois et de nouveaux outils pour accroître la protection des consommateurs à la fois pour les acheteurs et les copropriétaires;
  • des améliorations à la gestion et à la gouvernance des copropriétés;
  • des moyens de renforcer la viabilité financière des immeubles en copropriété.

Changements proposés

Pour améliorer la protection des consommateurs dans le secteur des condominiums, l'Ontario présente la Loi de 2015 sur la protection des propriétaires de condominiums.

Si elle est adoptée, cette Loi modifierait la Loi de 1998 sur les condominiums et la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario, et édicterait la Loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums, pour traiter cinq domaines clés de réforme :

  1. Règlement des différents

La Loi proposée permettrait la mise en place d'un nouvel organisme, l'Autorité du secteur des condominiums, qui fournirait un règlement plus rapide et moins coûteux des différents comparativement à aujourd'hui. La Loi permettrait également d'éviter les litiges entre les copropriétaires et leur conseil d'administration en offrant une information plus claire sur les droits et les responsabilités des propriétaires de condos.

L'Autorité du secteur des condominiums serait établie comme un organisme d'application délégataire, une société à but non lucratif, autofinancée et indépendante.

Afin d'assurer la reddition de comptes et la transparence, l'Autorité :

  • conclurait un accord administratif avec le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs;
  • serait tenu de divulguer publiquement des informations;
  • ferait l'objet d'une surveillance par le vérificateur général.

Pour financer ses services, l'Autorité du secteur des condominiums aurait le pouvoir d'établir ses propres tarifs, y compris un frais modique pour toutes les sociétés condominiales (environ un dollar par unité de condo par mois), qui serait perçu auprès des propriétaires d'unités comme des dépenses communes mensuelles. L'établissement d'un service de règlement des litiges en partie financé au moyen d'un frais modique a été l'une des principales recommandations formulées par les copropriétaires, les résidents, les développeurs et autres experts durant les consultations et l'examen de la Loi de 1998 sur les condominiums.

  1. Protection des consommateurs pour les propriétaires et les acheteurs

La loi proposée établirait des garanties supplémentaires pour protéger les acheteurs et propriétaires de condos et les aiderait à prendre des décisions éclairées. La Loi :

  • obligerait les développeurs à donner aux acheteurs de condo un exemplaire d'un Guide des condominiums facile à lire, contenant des faits essentiels sur la vie en condominium, au moment de la vente;
  • fournirait des règles plus claires et plus complètes pour empêcher les copropriétaires d'être surpris par des coûts imprévus suite à l'achat d'un condo neuf;
  • permettrait au gouvernement d'élaborer des règlements régissant les document d'information standard et autres documents, tels que les déclarations de condominium;
  • modifierait la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario, afin que la plupart des garanties offertes aux acheteurs de condos neufs s'appliqueraient également à certains projets de conversion en condos.
  1. Gestion financière

La loi proposée renforcerait les règles de gestion financière pour les sociétés condominiales, pour aider à prévenir la fraude et la mauvaise gestion. Par exemple, elle interdirait aux sociétés condominiales de conclure certains contrats à moins qu'elles aient satisfait à certaines exigences de processus d'approvisionnement.

Elle donnerait également aux propriétaires plus d'informations sur les questions financières de leur société condominiale et plus de contrôle sur les changements importants.

Les règlements en vertu de cette Loi préciseraient également les modalités du fonds de réserve en définissant ce qu'est le niveau adéquat d'un fonds de réserve et comment les sociétés condominiales peuvent déterminer si leurs fonds de réserve sont suffisamment capitalisés.

  1. Gestion des condos

La loi proposée faciliterait la participation et le vote aux assemblées des copropriétaires et des conseils d'administration. Par exemple, les conseils d'administration n'auraient plus à adopter un règlement administratif afin de tenir une réunion par le biais de conférences téléphoniques ou par l'utilisation de technologies pour des réunions hors site.

La Loi obligerait également les conseils d'administration à émettre de l'information sur une base régulière aux copropriétaires sur des sujets tels que les polices d'assurance de la société condominiale ou sur toute procédure judiciaire. La Loi obligerait également les administrateurs de condos à satisfaire à toutes les exigences de formation..

  1. Permis obligatoire pour les gestionnaires de condominiums

La Loi proposée permettrait d'édicter une nouvelle loi - la Loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums. En vertu de cette Loi, un nouvel organisme d'application délégataire réglementerait les gestionnaires de condos et de sociétés de gestion en établissant des un système de permis obligatoires. Les règlements en vertu de cette Loi établiraient les exigences de formation pour les gestionnaires de condos et un code d'éthique.

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